Hvad er en andelsbolig?

Der findes flere typer af boliger, som du kan købe. En af dem er en andelsbolig. En andelsbolig er ofte billigere end at købe en ejerbolig, da der typisk er en øvre grænse for, hvor meget andelsboliger må stige i pris.

I denne artikel har vi lavet en komplet guide, som svarer på alt, du skal vide om andelsboliger.

Hvad er en andelsbolig?

En andelsbolig er en type bolig, hvor du køber dig ind som andelshaver og medlem af den pågældende andelsforening. Når du køber en andelsbolig, ejer du ikke selve boligen. I stedet køber du et andelsbevis, som giver dig brugsret til den pågældende bolig.

Når du er andelshaver og medlem af en andelsforening, er du med til at tage økonomiske beslutninger og lån på vegne af hele foreningen. 

Forskellen på andelsbolig og ejerbolig

Der er en række forskelle på en andelsbolig og ejerbolig, som du skal være opmærksom på.

Den primære forskel på andelsbolig og ejerbolig er, at du med et skøde på din ejerbolig, er den juridiske ejer af boligen, og du har således fuld bestemmelsesret over selve boligen. Med en andelsbolig ejer du ikke boligen som sådan.

En anden vigtig forskel er, at det er markedet, der bestemmer prisen på en ejerbolig, og du kan derfor sælge til højestbydende. Derimod er der en maksimal salgspris på andelsboliger, som typisk er fastsat ud fra enten anskaffelsesprisen, en valuarvurdering eller den offentlige ejendomsvurdering.

Når du køber en andelsbolig, får du et andelsbevis. Dette andelsbevis giver dig dig brugsret til en af boligerne i andelsforeningen og altså ikke ejerskab.

Udover ejerforhold er der også forskel, når det gælder økonomiske forpligtelser. Du indgår i et driftsfællesskab i ejerforeningen, når du ejer en bolig. Når du bliver andelsboligejer, overtager du også en andel af foreningens opsparing. Du vil også overtage en andel af foreningens gæld.

I forbindelse med en ejerbolig, skal du også betale fællesudgifter som driftsudgifter, vedligehold og evt. opsparing eller ydelser på fælleslån. Med en andelsbolig betaler du for de fælles udgifter i andelsboligforeningen i form af den såkaldte boligafgift.

Prisen på en ejerbolig er typisk højere end ved køb af andelsbolig. 

Hvad koster en andelsbolig?

Prisen på en andelsbolig kan variere fra et par hundrede tusinde kroner og helt op til flere millioner kroner. Der er flere faktorer, som er med til at afgøre prisen på en andelsbolig. Andelsforeningen kan finde frem til ejendommens værdi ved:

• Den offentlige ejendomsvurdering
• Valuarvurdering - Her bliver værdien fastsat ud fra, hvad en tilsvarende ejendom kan sælges for, hvis den var en udlejningsejendom.
• Anskaffelsessummen - Prisen som foreningen gav, da de købte ejendommen.

Ifølge Andelsboligforeningsloven har andelsboliger en maksimalpris. Maksimalprisen er et loft over, hvad boligen maksimalt må koste. Maksimalprisen udregnes ud fra:

• Andelen i foreningens formue (andelsværdien)
• Værdien af fast installeret inventar
• Værdien af forbedringer

Sælger må udover at sælge boligen til mere end maksimalprisen, heller ikke kræve, at du køber indbo, for eksempel møbler, til mere, end de er værd.

Ifølge dansk lovgivning må man gerne sælge andelsboliger til en pris, der er lavere end maksimalprisen. Dog er det ulovligt at sælge til en pris, som er højere end maksimalprisen. 

Hvad er fordele og ulemper ved andelsbolig?

Der er en række fordele og ulemper forbundet med en andelsbolig. Det er beboerne i en andelsboligforening som ejer ejendommens arealer i fællesskab. Til sammenligning ejer hver deres kun deres egen bolig i en ejerforening.

Herunder har vi samlet et overblik over fordele og ulemper ved køb af andelsbolig. 

Fordele ved andelsbolig

Der er flere fordele ved at købe en andelsbolig. Fordele ved at købe en andelsbolig er:

• Lavere købspris - Sammenlignet med køb af en ejerbolig, kan du typisk købe en andelsbolig billigere.
• Tæt naboskab - Når du køber en andelsbolig, er alle beboere i ejendommen medlemmer af en andelsboligforening. Her er alle andelshavere medejere af ejendommen. Det betyder, at i sammen vælger foreningens vedtægter samt hvordan ejendommen generelt skal drives. Mange steder holder foreningerne for eksempel fælles arbejdsdage, hvor man danner venskaber på tværs af andelsboligforenings medlemmer.
• I er flere om vedligeholdelsen - Du skal selv låne penge i banken, når du skal købe din andel i boligen. Øvrige lån i forbindelse med ejendommen bliver optaget sammen med resten af andelsboligforeningen. Derudover er i alle med til at beslutte hvilket lån, som foreningen skal optage, eller hvad lånet skal bruges til. 

Ulemper ved andelsbolig

Der er flere ulemper ved at købe en andelsbolig, som du bør være opmærksom på. Ulemper ved at købe en andelsbolig er:

• Lidt dyrere lån - Det er ikke muligt at optage realkreditlån til en andelsbolig. I stedet skal du have et andelsboliglån, som typisk har en lidt højere rente end et almindeligt realkreditlån til ejerbolig.
• Flertallet bestemmer - Alle store beslutninger i foreningen bliver taget i fællesskab. Det træffes i fællesskab ved afstemninger på de årlige generalforsamlinger. Der er tale om en fælles formue, og derfor kan du også risikere at komme i mindretal, hvis du ikke er enig med flertallet. Det gælder også i sager, som har betydning for din egen økonomi. Alle ejendomsmæssige og økonomiske beslutninger træffes i fællesskab.
• Forskellige prisvurderinger - En andelsboligforening kan prisvurderes på flere forskellige måder. En ændret vurdering kan have stor betydning for prisen, og det kan derfor være sværere at gennemskue, hvad en andelsbolig er værd. 
  

Køb af andelsbolig

Køb af andelsbolig er en proces, hvor der er mange overvejelser og informationer, som du skal holde styr på.

Hvis du overvejer at købe en andelsbolig, bør du sætte dig grundigt ind i foreningens økonomi, da det i høj grad kan påvirke din egen privatøkonomi. Inden du underskriver købsaftalen, bør du danne et overblik over ejendommen. Herunder har vi lavet en tjekliste:

• Læs regnskabet
• Undersøg foreningens langsigtede vedligeholdelsesplaner er alfa og omega
• Undersøg foreningens vedtægter

Foreningens vedtægter er vigtige, da de er med til at regulere interne forhold i andels- eller ejerforeningen, og er bestemmende for hvordan foreningen skal drives. 

Foreningens vedtægter beskriver regler og retningslinjer, og udgør det juridiske grundlag i andels- eller ejerforeningen.

Derudover kan det være en god ide, at du undersøger dine lånemuligheder grundigt, inden du underskriver låneaftalen.

En god måde hvor du kan finde det billigste andelsboliglån, er ved at sammenligne lånetilbud. Det kan du gøre ved at indhente flere lånetilbud og sammenligne lånenes ÅOP. ÅOP står lånets årlige omkostninger i procent, og det angiver lånets reelle pris. 

Salg af andelsbolig

Hvis du ønsker at foretage et salg af andelsbolig, skal du opsige brugen af din andel over for andelsforeningen. I foreningens vedtægter kan du se, om du selv kan sælge din andelsbolig, eller om andelsboligforeningen hjælper.

Der er i nogle andelsboligforeninger en venteliste på foreningens boliger, og de har fortrinsret til en andelsbolig, som skal sælges. Du kan kontakte bestyrelsen, hvis du er i tvivl om, hvad du skal gøre.

Du kan ikke selv bestemme prisen, når du skal sælge din andelsbolig. Det skyldes, at den fastsættes ud fra andelsboligforeningens vedtægter.

Du kan se andelsværdien i det seneste årsregnskab, og hertil kan du tillægge værdien af individuelle forbedringer og særligt tilpasset inventar, som ligeledes er beskrevet i vedtægterne.

Andelsboligforeningen undersøger, om der er pant i andelsboligen, inden den skal sælges. Det gør foreningen, da den har pligt til at udbetale salgssummen til dem, der har pant i andelsboligen, efter at andelsboligforeningen selv har modregnet evt. gæld til dem.

Pengene bliver herefter udbetalt til dig, når sagen er afsluttet.

Foreningens økonomi

Du indvilliger i at tage del i foreningens økonomiske beslutninger og lån, når du køber en bolig i den gældende forening. Som andelshaver hæfter du dermed økonomisk for foreningens gæld sammen med de øvrige andelshavere.

Vi vil derfor anbefale, at du undersøger foreningens økonomi grundigt, inden du underskriver købsaftalen. Det kan være en god ide, da foreningens lån og økonomiske situation kan påvirke din økonomi. Du bør undersøge:

1. Foreningens restgæld.
2. De lån, foreningen har optaget.

Hvis foreningens lån er med variabel rente, kan du risikere en pludselig stigning i den månedlige boligydelse, hvis der kommer rentestigninger. 

Hvem hæfter for foreningens gæld?

Det er foreningens andelshavere, som hæfter økonomisk for foreningens gæld, og derfor bør du også undersøge, hvordan du helt konkret hæfter, hvis foreningen kommer i økonomiske problemer.

Typisk hæfter du blot for din egen andel, dog kan der nogle tilfælde være andre bestemmelser. Disse bestemmelser vil være angivet i foreningens vedtægter. Her kan der eksempelvis være angivet, at alle i foreningen hæfter solidarisk over for foreningens kreditor med egen personlige formue.

Det er derfor en god idé at læse andelsforeningens vedtægter grundigt igennem, inden du køber din andelsbolig. På den måde kan du sikre, om du hæfter for andelsboligforeningens gæld eller ej. 

Skal man betale boligafgift til andelsbolig?

Når du er andelshaver i en andelsforening, betaler du en boligafgift/boligydelse hver måned. Beløbet går til foreningens lån og til drift som vedligeholdelse og renovering af ejendommens arealer, vand og el.

Det kan variere hos de enkelte foreninger, hvor meget boligafgiften ligger på. Du bør undersøge beløbet, inden du køber en bolig, da en større månedlig boligydelse kan have stor betydning for din økonomi.

Skatteregler for andelsbolig 

Hvis du har en andelsbolig, er der en række skattemæssige fordele, som du kan benytte dig af.

Når du ejer en andelsbolig, skal du ikke betale ejendomsværdiskat. Typisk kan ejendomsværdiskatten løbe op i 3.000 kr. månedligt, og der er derfor tale om en betydelig besparelse i dit månedlige budget.

Selvom du ikke skal betale ejendomsværdiskat, skal du stadig være opmærksom på, at den månedlige boligydelse til andelsforeningen kan variere fra andelsforening til andelsforening. Den kan i nogle tilfælde være højere end ved en ejerbolig.

Det er ikke muligt at anvende dit rentefradrag i forbindelse med andelsforeningens boliglån, dog kan du bruge rentefradraget på dit eget andelsboliglån. Derudover kan du også anvende dit håndværkerfradrag, hvis du vælger at foretage forbedringer på din bolig. 

Du bør desuden være opmærksom på, at du ikke er berettiget til boligstøtte, når du bor og ejer en andelsbolig.

Lån til andelsbolig

På trods af at andelsboliger typisk er billigere end køb af ejerbolig, skal langt de fleste stadig finansiere købet med et lån. Et lån lån til en andelsbolig kaldes for andelsboliglån.

Realkreditinstitutterne tilbyder ikke realkreditlån til køb af andelsbolig, da de ikke har den samme sikkerhed ved at låne penge til andelsbolig som til ejerbolig. En andelsbolig finansieres i stedet med et almindeligt banklån, som ofte har en højere rente end et realkreditlån.

Det betyder, at lån til en andelsbolig ofte er dyrere end lån til en ejerbolig. Du kan enten vælge et andelsboliglån med en variabel eller fast rente.

Du skal selv lægge 5% af lånebeløbet, når du skal finansiere dit andelsboligkøb. Det vil altså sige, at man maksimalt kan låne 95% af andelsboligens købspris. Du skal derfor selv kunne betale udbetalingen af lånet. 

Andelsboliglån beregner

Andelsboliglån beregner er en låneberegner, som giver dig mulighed for at få et estimat på, hvad dit ønskede lån kommer til at koste. Beregneren giver dig typisk et estimat på den månedlige ydelse, så du kan finde ud af, om din økonomi kan holde til et lån.

Derudover giver en andelsboliglån beregner dig mulighed for, at få et overblik over hvilke banker og øvrige låneudbydere, som kan tilbyde dig et andelsboliglån.

Det kan være en rigtig god ide at foretage en beregning af andelsboliglån, inden du optager lånet, så du ikke vælger et lån, som du ikke kan betale tilbage. Hvis du ikke tilbagebetaler dit lån til tiden, kan du ende med at betale tårnhøje gebyrer og omkostninger. 

Kilder:

https://www.raadtilpenge.dk/Gode-raad/boliglaan/boligtype 

https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2018/1231